Reservation von Immobilien: Mehr Schein als Sicherheit?

Wer ein Haus kaufen möchte, konkurriert oft mit vielen Mitbewerbern. Erhält man eine Zusage, unterschreibt man häufig eine Reservationsvereinbarung und leistet eine Anzahlung im fünfstelligen Bereich. Doch was gilt, wenn der Interessent vom Kauf zurücktritt? Kann er die Anzahlung zurückfordern? Und kann er den Verkäufer zum Verkauf verpflichten, wenn dieser ein besseres Angebot erhält?

Grundstückkaufverträge müssen öffentlich beurkundet werden. Das gilt auch für Vorverträge, die zum späteren Kauf verpflichten. Eine schriftliche Reservationsvereinbarung ist daher nichtig und unverbindlich. Der Interessent muss nicht kaufen, der Verkäufer nicht verkaufen. Kommt der Kauf nicht zustande, muss eine geleistete Anzahlung grundsätzlich vollständig zurückbezahlt werden. Oft sehen Reservationsvereinbarungen jedoch Vertragsstrafen oder Umtriebsentschädigungen vor. Eine solche Regelung ist nicht automatisch gültig.

Soll eine Vertragsstrafe Druck ausüben, damit der Kauf doch noch zustande kommt, ist sie wegen der fehlenden öffentlichen Beurkundung ungültig. Hingegen kann eine angemessene Umtriebsentschädigung für tatsächlich angefallene Aufwendungen formfrei gültig sein. Pauschalen sind in der Praxis jedoch oft zu hoch angesetzt. Gerade bei zahlreichen Interessenten kann der zusätzliche Aufwand nach einem Rückzug gering sein.

Verweigert der Empfänger der Anzahlung die Rückerstattung, muss der Anspruch gerichtlich durchgesetzt werden. Ist dieser in der Zwischenzeit gar zahlungsunfähig, droht ein Totalverlust. Die Anzahlung sollte deshalb möglichst direkt auf ein Konto des Grundstückeigentümers und nicht an einen Dritten überwiesen werden. Ein Betreibungsregisterauszug kann Hinweise auf Zahlungsschwierigkeiten geben. Bei grösseren Beträgen empfiehlt sich eine rechtlich abgesicherte Hinterlegung.

Eine Reservationsvereinbarung vermittelt Sicherheit. Vor der Unterschrift sollte aber klar sein, wer die Anzahlung erhält, wann sie zurückbezahlt wird und welche weiteren Abmachungen gelten.

Sarah Bleiker, Rechtsanwältin und Notarin